上半年億級商用不動產交易339億 年增率增加近一倍

2016/7/18
壽險業購置商場 看重穩定收租效益
科技業自用為主 內科與南軟交易穩定

2016年第2季商用不動產交易市況回溫乍現,根據永慶資產管理統計,第2季億元以上商用不動產交易金額約291億,較第一季的47億大增六倍,累計今年上半年共約339億,比去年同期171億增加近一倍。

永慶房產集團業管部協理林泰隆分析,統計今年上半年億級以上商用不動產交易投資金額的資產類型觀察,以商場類最高,交易總額為165億元、佔比48.7%,其次為廠辦的95.7億元、佔比28.3%;買方投資人部分,則以壽險業為大宗,交易總額為165億元、佔比48.7%,其次為科技業的95.9億元、佔比28.3%。壽險業投資金額龐大,雖有最低收益門檻限制,但隨著央行連續降息的影響,當前標的收益率也降至2.29%即可進場投資。此外,科技業多以自用需求為主,會選擇符合產業聚集或區位性佳的標的為優先,今年北市內湖科技園區與南港軟體園區都有億級以上交易個案出現。

 上半年億級商用不動產交易 壽險業投資商場金額最高
 北市科技園區廠辦交易穩定 內科發展成熟且集中

林泰隆說明,單一總價最高的個案為台灣人壽以165億購置高雄市前金區的漢來新世界中心,該中心目前由漢來百貨及漢神酒店經營,屬於售後租回,成交關鍵是投報率超過2.5%,不僅高於金八條最低門檻2.29%,也符合當前市場收益率的期待值,將替台灣人壽帶來長期穩定的收益。

此外,林泰隆表示,台北市的主要商圈也有成交億級以上的情況,包括內湖科技園區、南港經貿園區、敦南辦公商圈與西門町商圈,顯示北市主要科技園區或市區核心商圈,仍受高資產買方青睞,其中內湖科技園區交易比重佔4成最多。

林泰隆補充,內科商圈發展集中且成熟,買方客群7-8成是自用型為主,2-3成為置產型客戶,需求熱門地段以西湖段居多,其中在瑞光路上的辦公大樓是買方優先選擇的標的,該區平均租金為每坪1,100元至1,400元之間,目前市場購置的總價帶以3000萬至6000萬的需求較多,室內坪數約60至70坪為主,知名的新廠辦包括:耶魯、里昂與那斯達克等大樓,較吸引國際企業進駐,中古廠辦則以遠雄建設的α、β、γ、δ大樓為代表,公設比低且房價較親民,適合自用型的中小企業進駐。

 北市商辦租金持穩 第二季平均每坪2,073元/月 空置率維持低檔
 經濟復甦遲緩 房價下跌壓力未減 屋主需多留意房產風險

永慶資產管理統計,北市今年上半年商辦平均租金表現仍穩定,每坪平均租金約2,075元/月左右,辦公空置情況因先前不少辦公大樓改建或改裝成商旅,加上企業業務擴編需要轉作自用,空置率維持低檔,可預期下半年商辦庫存去化的壓力有機會獲得緩解。

林泰隆提醒,今年上半年全球經濟不平靜,國內受大環境影響產業面也受拖累,兩岸商機的進展也呈現膠著,下半年還有陸客商機縮水等問題,國內觀光、民生消費等產業,將面臨商機萎縮的營運考驗,未來商用不動產汰弱留強的機會將更明顯,建議屋主需多留意市場動向,做好房產風險控管。



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